Patrimo.be
Bien plus qu'un simulateur : un outil pédagogique pour saisir le vrai coût d'un achat — crédit, intérêts, frais, précompte, assurance — et comparer sereinement acheter, louer ou placer. Pensé pour la Belgique.
Acheter une maison, c’est souvent le projet d’une vie, mais c’est aussi une décision qui engage sur 20, 25 ou 30 ans. Et lorsqu’on commence à se renseigner, on se rend vite compte qu’il y a énormément de notions que l’on ne nous explique pas toujours clairement : les frais d’achat, les frais de notaire, les intérêts du crédit, le véritable coût d’une mensualité, les assurances, les taxes, l’entretien ou encore l’épargne qu’il reste à la fin du mois.
Cet outil a été créé pour t'aider à y voir plus clair, simplement et concrètement.
Son objectif n’est pas de dire automatiquement s’il faut acheter ou rester en location, mais de te permettre de comprendre réellement ce que chaque choix implique. Combien coûte vraiment une maison ? Combien vais-je rembourser au total ? Pourquoi un taux fixe de 3 % ne signifie-t-il pas que je paierai seulement 3 % d’intérêts ? Combien me restera-t-il chaque mois ? Est-ce que je peux encore épargner ou investir en parallèle ? Est-ce qu’acheter plus cher est forcément une bonne idée ?
L’outil compare plusieurs scénarios : acheter, rester en location, investir son épargne, ou encore acheter tout en continuant à investir. Il met tous les chiffres côte à côte afin de rendre visibles les avantages, les inconvénients et les coûts souvent méconnus de chaque stratégie.
Il s’adresse avant tout aux personnes qui, comme moi au début, n’y connaissaient absolument rien. Son but est d’expliquer simplement le fonctionnement d’un crédit immobilier, de rendre les calculs compréhensibles, de lever les zones d’ombre et de mettre en lumière les frais et les coûts cachés auxquels on ne pense pas toujours.
Ce n’est ni un outil bancaire, ni un conseil financier, et il ne remplace pas un courtier ou un notaire. C’est avant tout un outil pédagogique qui te permet d’arriver mieux préparé, de comprendre les chiffres qui te seront présentés, de poser les bonnes questions et, surtout, de prendre une décision en toute connaissance de cause.
Modèle pédagogique basé sur des hypothèses (rendement, hausse des prix, indexation). Les résultats ne sont pas garantis : à vérifier avec une banque, un courtier ou un notaire.
Ces valeurs servent de base aux calculs. Elles sont pré-remplies avec des moyennes belges indicatives, et sauvegardées automatiquement dans ton navigateur.
Chaque case a un petit ? : survole-le pour une définition rapide. Voici les plus importantes pour un débutant :
💡 Astuce : commence par ne changer que ton revenu, ton loyer et le prix de la maison. Regarde comment les résultats bougent, puis affine le reste.
Tu achètes la maison avec un crédit et tu la rembourses chaque mois. Le surcoût par rapport à ton loyer actuel « mange » une partie de ton épargne, donc ici on suppose que le reste de l'épargne n'est pas placé (il dort en liquide).
À la fin, ton patrimoine = la valeur de la maison (qui a pu prendre de la valeur) + les liquidités mises de côté. Tu es propriétaire, mais tu auras aussi payé des intérêts à la banque.
Tu restes locataire et tu places ton épargne chaque mois (bourse, fonds…). On entend souvent « payer un loyer, c'est de l'argent perdu » — mais si l'argent non dépensé en crédit est bien investi, il peut rapporter gros sur 20–25 ans grâce aux intérêts composés.
À la fin, tu ne possèdes pas de maison, mais tu as un portefeuille (placements) + des liquidités. Cette colonne sert à voir si louer + investir peut battre l'achat.
Le meilleur des deux mondes : tu achètes la maison et tu places ce qu'il te reste à épargner chaque mois. C'est souvent la stratégie la plus réaliste d'un ménage prudent.
À la fin, ton patrimoine = maison + portefeuille placé + liquidités. C'est cette stratégie qui sert de référence pour le « score » et le budget optimal plus bas.
Lecture automatique de ta simulation, en langage simple. Ces messages s'adaptent à chaque fois que tu changes un paramètre.
| Indicateur ? | 🏠 Achat | 🏢 Location | 🌟 Achat + placements |
|---|
Chaque ligne compare la même notion dans les trois stratégies, côte à côte. Un « — » signifie que la notion ne s'applique pas (ex. pas de loyer quand on achète, pas d'intérêts de crédit quand on loue).
La ligne qui compte le plus est « Patrimoine final » : c'est ce que tu possèdes au bout de la durée choisie. La ligne « Score » résume tout en une note sur 100 (voir Définitions).
💡 Les chiffres soulignés en pointillé sont « cliquables » au survol : tu vois alors la formule exacte et les étapes de calcul dans l'encart en bas à droite.
L'axe horizontal, c'est le temps (années). L'axe vertical, c'est ton patrimoine. Chaque courbe est une stratégie : plus elle monte haut, plus tu es riche à ce moment-là.
Regarde surtout où les courbes se croisent : une stratégie peut être perdante au début (frais d'achat, crédit) puis dépasser les autres plus tard.
Oui, énormément. C'est la part de tes revenus qui part dans le crédit chaque mois. Les banques n'aiment généralement pas dépasser ~33 % à 40 % : au-delà, elles craignent que tu ne puisses plus payer si un imprévu arrive.
C'est aussi pour ça que le revenu du compagnon compte : à deux, le même crédit pèse moins lourd dans le budget du ménage, donc le dossier passe plus facilement.
Quand tu empruntes pour acheter, la banque veut être sûre d'être remboursée même si tu décèdes avant la fin du crédit. C'est le rôle de l'assurance solde restant dû (ASRD) : une assurance décès qui, si l'emprunteur assuré vient à mourir, rembourse à la banque tout ou partie du capital qu'il restait à payer.
Elle n'est pas obligatoire au sens strict de la loi, mais en pratique aucune banque n'accorde un crédit hypothécaire sans elle (au moins sur une partie du montant). C'est donc un coût à intégrer dès le départ dans ton budget d'achat — au même titre que les frais de notaire.
Dans le jargon des assureurs, une « assurance-vie » désigne tout contrat lié à la vie ou au décès d'une personne. Elle se divise en deux grandes familles :
Quand ton banquier parle d'« assurance vie » pour ton crédit, il désigne l'assurance décès (ASRD) qui protège le remboursement — pas un placement qui te rapporte de l'argent. Deux produits très différents qui portent parfois le même nom courant.
Imagine un couple qui achète ensemble avec un crédit sur 25 ans. Si l'un des deux décède et qu'il n'y a pas de couverture suffisante, le survivant doit continuer à rembourser seul la totalité du prêt — souvent avec un seul revenu désormais. Le risque : ne plus pouvoir payer et devoir vendre la maison dans un moment déjà douloureux.
L'ASRD évite ça : selon la couverture choisie, le décès de l'un efface tout ou partie de la dette, et le survivant peut rester chez lui, l'esprit tranquille.
C'est autant une protection pour tes proches que pour la banque : elle leur évite d'hériter d'une dette ou de perdre le logement.
La quotité, c'est le pourcentage du capital que chaque emprunteur fait assurer sur sa tête. À deux, on la répartit — et le total peut aller jusqu'à 200 %.
| Répartition | Si l'un décède… | Coût / sécurité |
|---|---|---|
| 100 % + 100 % | Le crédit est entièrement remboursé, quel que soit celui qui décède | Le plus cher, sécurité maximale |
| 50 % + 50 % | La moitié du solde est remboursée ; l'autre moitié reste à payer | Intermédiaire |
| 100 % + 0 % | Couvert uniquement si la personne assurée décède | Le moins cher, mais risqué |
On assure souvent davantage la personne au plus gros revenu, car c'est sa disparition qui déséquilibrerait le plus le budget. Beaucoup de banques exigent un minimum (souvent 100 % du capital au total, parfois plus).
La prime dépend surtout de :
Comme le capital restant dû diminue avec le temps, le risque pour l'assureur baisse aussi : on parle d'assurance à capital décroissant.
⚠️ Page pédagogique et simplifiée : ce n'est ni un conseil en assurance ni une offre. Pour ta situation précise, parle à un courtier, un assureur ou ton notaire.
En devenant propriétaire, un nouveau coût entre dans ton budget — un coût que tu ne payais pas en tant que locataire : le précompte immobilier, une taxe annuelle sur ton bien. Aujourd'hui c'est ton propriétaire qui la règle ; une fois la maison à toi, ce sera à toi de la payer chaque année, aussi longtemps que tu es propriétaire.
C'est quoi, exactement ? Une taxe régionale sur la détention d'un bien immobilier, perçue au profit de la Région, de la province et surtout de ta commune.
On la paie quand ? Chaque année, via un avertissement-extrait de rôle envoyé par l'administration. Ce n'est pas un frais unique à l'achat : c'est un coût récurrent, à vie tant que tu possèdes le bien.
Combien ? De quelques centaines à plus de mille euros par an selon le bien et surtout la commune — voir le calcul juste en dessous.
Le calcul se fait en trois temps. Il part d'un chiffre attribué à ton bien — le revenu cadastral — puis empile un taux régional et les « centimes additionnels » de ta commune et de ta province.
RC de base 1 000 € → indexé (× 2,1451) = 2 145 €
Précompte de base : 2 145 € × 1,25 % = ≈ 27 €
+ centimes additionnels commune & province (ex. ≈ ×42 au total) → ≈ 1 130 € / an
Chiffres purement illustratifs : le coefficient d'indexation change chaque année et les centimes additionnels dépendent de ta commune et de ta province. Deux maisons identiques dans deux communes voisines peuvent avoir un précompte très différent — renseigne-toi avant d'acheter.
Le revenu cadastral n'est pas ce que ton bien te rapporte réellement, ni une taxe en soi. C'est un revenu locatif net moyen théorique attribué par l'administration du cadastre (SPF Finances), censé représenter ce que le bien rapporterait sur un an s'il était loué aux prix de 1975 — l'année de référence en Belgique, jamais réactualisée depuis, d'où l'indexation annuelle.
Selon ta région et ta situation, le précompte peut être réduit :
Les conditions et montants diffèrent en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, et évoluent. Certaines réductions sont automatiques, d'autres à demander.
⚠️ Page pédagogique et simplifiée. Taux régionaux, coefficient d'indexation, centimes additionnels et réductions varient selon la région et la commune et changent chaque année : vérifie auprès du SPF Finances, de ta région, de ta commune ou de ton notaire.
Ajoute des biens vus sur Immoweb ou ailleurs. Le simulateur les compare selon la mensualité, le prêt, les intérêts, l’épargne restante, la valeur finale de la maison, le portefeuille, les liquidités et le patrimoine total.
Tu as repéré plusieurs biens et tu hésites ? Ajoute-les ici avec leur prix. Le simulateur applique à chacun les mêmes hypothèses (ton revenu, ton taux, ta durée…) et les classe automatiquement, du meilleur score au moins bon.
Ça te permet de comparer des maisons de façon juste : pas seulement le prix affiché, mais le coût réel du crédit, ce qu'il te reste à épargner, et le patrimoine final de chaque option.
| Bien | Prix | Mensualité | Emprunt | Intérêts | Épargne restante | Placée/mois | Liquide/mois | Maison finale | Portefeuille | Liquidités | Patrimoine final | Score |
|---|
Un taux annuel ne veut pas dire « appliqué une seule fois sur le montant emprunté ». Chaque mois, la banque applique 1/12 du taux au capital qu'il te reste à rembourser. Comme ce capital diminue à chaque paiement, la part d'intérêts baisse et la part de capital augmente, alors que la mensualité, elle, reste constante.
Ces chiffres proviennent des paramètres de l'onglet Simulation (prix, apport, frais, taux, durée). Modifie-les là-bas pour recalculer.
La banque te prête une grosse somme (le capital emprunté) et tu la rembourses petit à petit, chaque mois, pendant 20 ou 25 ans. En échange du service, elle te fait payer des intérêts.
💡 Fais glisser le curseur ci-dessous : tu verras cette bascule intérêts → capital se faire mois après mois.
Déplace le curseur ci-dessus pour voir, à un mois précis, ce qui part en intérêts et ce qui rembourse réellement ton prêt. Le curseur reste visible quand tu fais défiler vers les graphiques et le tableau.
Le trait pointillé marque le mois sélectionné ci-dessus. Le croisement des deux courbes est le moment où tu commences à rembourser plus de capital que d'intérêts.
| Mois | Intérêts | Capital remboursé | Mensualité | Capital restant dû |
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